ที่ดินนอกเขตรัศมี 500 เมตร สถานีรถไฟฟ้า ได้อานิสงส์  ราคาที่ดินขยับขึ้น 2 เท่า เหตุผังเมืองกทม.ใหม่ ปรับเกณฑ์วัดระยะห่างโดยรอบ เพิ่มเป็น 600 เมตรโดยวัดจากขอบชานชาลาสถานีแทน จุดกึ่งกลาง ดีเวลอปเปอร์ เฮลั่น  

ขยายการพัฒนา อาคารสูงเกิน 23 เมตร เกิน 10,000 ตารางเมตร  ได้ทันทีอีก 100 เมตร จากเดิมสร้างได้ไม่เกิน 8 ชั้น  แถมฉุดราคาที่ดินพุ่ง 2 เท่า  เผยสถานีMRT ห้วยขวาง ในซอยนอกเขตเดิม ราคา 80,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นเป็น 180,000-200,000บาทต่อตารางวา     

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3  แม้เนื้อหาสาระในข้อกำหนด ส่วนใหญ่จะเข้มข้นยากต่อการพัฒนาโดยเฉพาะการนำเรื่องความกว้างของเขตทางเข้ามาเป็นตัวแปรสำคัญ  แต่มีบางมุมที่กลับเอื้ออำนวยให้ พัฒนาได้มากขึ้น อย่างรัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้าที่ยืดหยุ่นไปจากผังเมืองรวมกทม.ฉบับปี 2549 มากทีเดียว  

นายขุนพล พรหมแพทย์  รองผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ" ว่าร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน และอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาทั้งนี้สาระสำคัญในข้อกำหนดได้ยืดหยุ่นให้วัดระยะรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าเพื่อพัฒนา อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษคือสูงเกิน 23 เมตร และมีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้โดยไม่ต้องตรวจสอบขนาดความกว้างของถนนทั้งนี้ร่างผังกทม.ใหม่ได้ปรับหลักเกณฑ์ ให้วัดจากขอบชานชาลาสถานีรถไฟฟ้าออกไปยังแปลงที่ดินโดยรอบรัศมี 500 เมตร จากผังเมืองรวมกทม. ปี2549 กำหนดให้วัดจาก จุดกึ่งกลางของตัวสถานีออกไป 500 เมตร ส่งผลให้การพัฒนาเหลือน้อย แต่หาก วัดจากขอบสถานีรถไฟฟ้าออกไป จะมีพื้นที่ ที่ได้อานิสงส์ เพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 100 เมตรเพราะแต่ละสถานีค่อนข้างใหญ่  

อย่างไรก็ดีจะเป็นผลดีกับภาคเอกชน และเจ้าของที่ดินที่อยู่ในซอยแคบ ที่จะพัฒนาได้มากขึ้นขณะเดียวกันราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น จะพัฒนาได้มากน้อยขึ้นอยู่กับประเภทที่ดินการใช้ประโยชน์และ FAR หรือ อัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน เช่น FAR 8ต่อ 1 ( 8เท่าของแปลงที่ดิน) ฯลฯ ทั้งนี้เพื่อให้ความหนาแน่นที่อยู่อาศัย และการพัฒนาเชิงพาณิชย์กระจุกตัวอยู่ในแนวรถไฟฟ้าลดความคับคั่งของจราจร     

ผศ. อัศวิน พิชญโยธิน ที่ปรึกษาสภาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกล่าวว่าได้มีการปรับเปลี่ยนการวัดระยะห่างจากตัวสถานีรถไฟฟ้ากับแปลงที่ดินโดยรอบ 500 เมตร จากจุดกึ่งกลางสถานีรถไฟฟ้าเป็นบริเวณขอบชานชาลาของสถานี ส่งผลให้ เพิ่มพื้นที่การพัฒนามากขึ้น อีก 100 เมตร ทั้งนี้หากวัดจากขอบชานชาลาสถานีจะมีรัศมี 600 เมตร หรือ ในข้อกำหนดระบุว่า รัศมี 500 เมตร  เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า สามารถพัฒนาอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ นั่นหมายถึง การวัดจากขอบชานชาลสถานีออกมา  แต่ ผังเมืองรวมกทม.ใหม่จะกำหนดให้ เป็นสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการเท่านั้น ส่วนสถานีที่ อยู่ระหว่างก่อสร้างไม่สามารถดำเนินการได้  

อย่างไรก็ดี ที่ดินที่เดิมเคยอยู่นอกรัศมี500 เมตรที่เคยวัดจากจุดกึ่งกลางสถานีรถไฟฟ้า จะได้อานิสงส์เช่นที่ ทำเลย่านห้วยขวางในซอย  ปัจจุบันราคา80,000 บาทต่อตารางวา  ราคาจะปรับเพิ่มไปที่ 180,000 บาทต่อตารางวาทันที ซึ่งขณะนี้ เริ่มมีการซื้อขายกันแล้ว เพราะเชื่อว่า ที่ดินเริ่มมีศักยภาพการพัฒนาที่สูงขึ้นแล้วจากเดิม สร้างได้แค่ 8ชั้นแต่ต่อไปสร้างได้มากหลายเท่าตัว             

"มีการขยายพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 500เมตรเป็น600 เมตรหรือรัศมี500เมตรหากวัดจากขอบชานชาลาสถานี นั่นเป็นเพราะ ตัวบทของผังเมืองรวมฉบับใหม่ที่ใกล้จะมีผลใช้บังคับฉบับนี้ต้องการให้การพัฒนาเชิงพาณิชย์และการอยู่อาศัยอยู่ใกล้กับระบบรางเพื่อลดความคับคั่งของจราจร"

สอดคล้องกับ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัทโมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด กล่าวว่า ราคาที่ดินจะขยับสูงขึ้น 2 เท่าตัวโดยเฉพาะราคาที่ดินที่ เคยอยู่นอกแนวรัศมี500 เมตรของสถานีรถไฟฟ้า  ไม่สามารถพัฒนาได้เต็มที่  เช่นสถานีรถไฟฟ้า แถบรัชดาภิเษก สุทธิสาร ลาดพร้าว ติดถนนเฉลี่ยราคา 500,000บาทต่อตารางวา  ในซอยรัศมีนอกเขต500เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า เดิม ราคา  70,000-80,000บาทต่อตารางวา อนาคต ราคาขยับ 2เท่าตัวที่ 250,000 บาทต่อตารางวา เพราะขึ้นตึกสูงใหญ่พิเศษได้ จากเดิมพัฒนาได้น้อยแค่ 8ชั้น  สถานีห้วยขวาง นอกเขตรัศมี  ปกติ 70,000-80,000 บาทต่อตารางวา ขยับเป็น200,000 บาทต่อตารางวา ได้อย่างสบาย สถานีอ่อนนุช  ติดถนน400,000-500,000บาท ในซอยขยับ 100,000-200,000 บาท ต่อตารางวา  โดยขนาดที่ดินอยู่ที่ประมาณ2-3ไร่ ถนนพระราม 9 เข้าซอย 10เมตร ราคา200,000 บาทต่อตารางวา  แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่ไปสถานีบางแค  เดิมราคา 70,000-80,000บาทต่อตารางวา แต่ ปัจุบัน 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา  อย่างไรก็ดี ราคาที่ดินจะทยอยปรับขึ้นภายใน1-2ปี แต่จะไม่ขยับขึ้นในทันที  หาก ผู้ประกอบการเป็นเสือปืนไว ก็จะมองหาและซื้อแปลงที่ดิน นอกแนวรัศมี สถานีรถไฟฟ้า 500 เมตรเดิม  รวมแปลงไปก่อน เพราะเมื่อผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ประกาศใช้  ทำเลดังกล่าวจะเพิ่มศักยภาพต่อการพัฒนาได้มาก                      

นายกิตติพล ปราโมท ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่า นับเป็นเรื่องที่ดี หากแนวสถานีรถไฟฟ้ามีการขยับเพิ่ม โดยวัดจากขอบชานชาลาสถานี เพราะจะส่งผลดีกับ ราคาที่ดินและการพัฒนาที่มากขึ้น ขณะเดียวกันมองว่า ผังเมืองกทม.ใหม่ที่จะประกาศใช้ ส่วนใหญ่พัฒนาลดลง แต่จะเน้นการพัฒนาในแนวรถไฟฟ้า ที่สำคัญยังสะท้อนได้อีกว่า กทม.ต้องการลดภาระการเดินทางและทำเมืองให้กระชับ และ เน้นให้ผู้ประกอบการรายกลาง -รายใหญ่ที่มีศักยภาพอยู่ได้เท่านั้นส่วนรายเล็ก ที่มีสายป่านสั้นจะอยู่ยากเพราะการขายบ้านคอนโดมิเนียมในอนาคตจะแพงขึ้น เพราะพัฒนายากขึ้น ที่ดินสูงมากขึ้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,757   15-18  กรกฎาคม  พ.ศ. 2555